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购买二手房

2022-06-24 16:23【生活】513人已围观

简介买二手房的经验

#### 一、还价幅度是多少

一般情况下3% ~ 5% 。如果卖方不急着出手，那么估计砍的幅度会很小。想要砍价，需掌握一些技巧：

**1、委托多家中介公司**

购房 者在购买二手房 时只委托一家中介 公司的方法是不可取的。多委托几家中介 公司不但可以得到更多的房源 信息，而且可以使各家公司产生竞争关系。可以直接告诉各家中介 公司，已经委托了别的公司寻找房源 ，如此一来，中介 公司为了利益便会以最快的速度、更低的价格来促成买卖。

**2、多看房、少赞美**

多看房是为了摸清二手房市场，少赞美则是为了不让对方摸清想法。在购买二手房时，摸清市场价格 是关键的一步。因为大家对好房子的看法都差不多，要做的就是多挑毛病，不表露出急切购买的心情，这样才能为今后的砍价留有余地。

**3、多和房主沟通**

二手房的价格会围绕业主的自身的状况来产生上下波动，因此购房者找到中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。要谨记，房主才是最想把房子尽快卖掉的人。有些房主在卖房时存在着漫天要价的现象，对于这些现象不必太在意。也只是想碰碰运气，希望能把房子买个好价钱。，知道他是为什么要卖这套房子，如果他是因为急用钱或者急出手，那当然最好，知道的情况越多，我们才可以去不断的试探，房东的心理底价。

**4、和平沟通**

沟通的时候尽量客气点，给对方留下一个好印象，这样也方便你后期进行砍价，因为没有人愿意跟特别麻烦的人打交道。

旁敲侧击，不用去跟房东正面谈价格，你就说你最近看了几套房子，别人都是多么的便宜，用别人的价格去压低房东的心理预期。

跟中介配合制造紧张感，让中介不断的去描述，你是一个多么有实力多么准的客户，但是呢，我现在看你这套房子，下午还要去看其他的房子，今天不是定你这套，就是定别人那套，让房东心里也有着急的感觉。

#### 二、几个注意点

(一)产权交易的限制的纠纷：

如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

(二)承租人优先购买权的纠纷：

在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

(三)房改房成本价未补足的纠纷：

1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间的差价。

(四)购买集体土地房屋的纠纷：

市民不能买根据国家政策规定，集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土的范围内进行，不能直接卖给城市居民。例如：乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。

(五)长期未办房产证的房子的纠纷：

如果购买的房子已经有多年的房龄，而房主只有购房合同和发票，一直未办理产权证，这类房产很可能因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。这个时候买方要仔细查询，到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理，还是房子存在其他问题，导致无法办证。

1、核实房屋情况。

了解房屋自然情况，既包括房屋位置、地址、门牌号，还包括面积、户型、格局、结构、朝向、采光、开间、进深等细节，更包括房屋预留物品、装修情况、物业服务、生活配套、商圈环境等。

2、核实产权是否清晰以及卖方手续是否齐全。

房产证是房主对房屋享有所有权的唯一凭证，卖方必须是房屋的所有权人。买方可以通过查验产权证和产权人身份证来核实卖方及房产的信息，确认无误以避免纠纷;对于持有军官证的房主应格外谨慎，必须核实身份;对夫妻共有或多个共有产权人的房屋，买方应要求在签买卖合同时所有产权人都应到场签字。

3、标明付款方式和付款时间。

在购买房屋时，买方应要求卖方在合同中标明房屋付款时间、付款方式，不能用模糊的口头约定，因为一旦出现纠纷，这种约定在实际中太难取证，所以买方签定合同时要用书面形式确定条款，如有问题可走法律途径来维权。

4、明确违约责任和合理利用补充条款。

购房者要在正规中介公司签署正式购房合同，除合同中对违约情况有所陈述外，在履行合同的过程中，还要就一些一时无法确定的问题增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，以避免后期麻烦。

5、了解二手房房屋产生的费用是否结清。

有些房主在转让房屋时，其物业费、采暖费、煤气费、电费、水费等有可能因长期拖欠数额不菲。买受人在不知情的情况下购买此房，很有可能就要为此买单。建议将这些可能发生的情况都落实到合同中去，并留有尾款，本着谁消费谁清零的原则以此制约。

2、房屋共有人不同意卖房。

房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。如果办理了房屋过户，才可能善意取得该房产。

3、卖房者对房屋没有产权，只有使用权。

二手房25个谈判技巧清单
1. 了解小区市场成交价★★★★（多问几家中介门店）
2. 让中介降低房屋交易预期★★★
3. 确认楼层、户型、了解卖房原因心里有数 ★★★★★
4. 了解房屋缺点可适当砍价★★★
5. 选择晚饭后谈判（摆台一次成功的少之又少）★★
6. 一个黑脸一个白脸（来个妻管严更好）★★★
7. 尽量摸清对方的底价★★★★
8. 不要告诉中介最底价★★★★★
9. 心态要稳住，可买可不买★★★★★
10. 越急越被吃★★★★★
11. 适当哭穷或者示弱★★★
12. 先说比心里底价低的价再慢慢提★★★★
13. 时间拉长，消耗对方耐心★★★
14. 房子家电不要可适当减少房价★★★
15. 适当回应房子优势，若价格合适就可以签合同之类的（不要影响二次谈判）★★★★
16. 表明自己还在谈别的房子，哪个成心买哪个 ★★★
17. 拿点现金过去（视觉冲击力强，诚意大）★★★★
18. 中介说得话不要全信★★★
19. 不好透露过多个人信息★★★★
20. 付款方式和周期也是谈价的重要条件 ★★★★
21. 第一次谈判不成功，还可以再等下一次在谈（尺度要把握好，留有回旋余地）★★★
22.唱衰楼市，多提提楼市的宏观政策，一般在最后需要发起总攻时，可以使用这个杀手锏。★★★★
23.拿吉利等好彩头来降价。比如砍到8、6等结尾图个吉利数。★★★★
24.看房子是否满五唯一，否则买家会交很多税，这点可以往大了看砍。★★★★
25.拿捏卖家心态。问清楚出售原因，越急卖越好砍价。★★★★
买房子看情况，也靠缘分，谈价几次达不到心理预期也是正常的。面对有些不急售的卖家什么技巧都没用。

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